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二三线城市博弈住建部 规避限购招数频出
2011-8-22 16:08:00 华夏时报

  限购面临地方利益博弈,已经是活生生的现实。

  在楼市调控力度并未放松的前提下,作为具有强烈行政干预色彩的调控手段“限价令”,已先发制人。本报记者注意到,在7月底8月初,各地纷纷在“限价”方面发力,包括廊坊在内的二三线城市出台了限价措施,同时也有此前已出台限价的城市,对限价措施做出了细化。

  “围绕着是否要被列为新增限购城市上报,二三线城市与住建部门之间展开了一场殊死博弈。”一位地产专家形象表述。

  地方限价

  “即便住建部下发了五条标准,让地方自查二三线城市房价后再上报,但目前各地并不关心限购,而是关注年初与住建部签署房价控制目标协议如何完成。”河北住建系统一位自称姓李的官员说,房价控制下去了,限购自然就消失了。

  最近,住建部已向各地房地产主管部门下发自查通知,要求对照“5条标准”拟定二三线楼市“限购”城市名单。此消息一发出,最敏感的是各级省政府在恐慌中的变通。“我们已经开会商讨过,最好不要上报名单,先拟一个限价政策发给二三线城市的开发商。”上述河北李姓官员直言。

  烟台便是这样一个典型的二三线楼市“限价”城市。据悉,山东烟台住房局8月2日出台的《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》,该通知中明确指出,商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。“能躲就躲。”8月18日,烟台一官员在电话中向记者表示,为了实现年初承诺的房价调控目标,通过“限价”来避开限购实乃缓兵之计。

  烟台的滨海路与通海路交界处的海景房“檀珑湾”项目,截至7月该项目楼市价格已突破6000元/平米,去年同期才4500元/平米左右。“如不限价可能超过8000元现在还剩下少量房源,如果要的话请尽早预约。”海景房“檀珑湾”项目销售处一位女士告诉记者,“没有时间接受电话咨询,要看请到现场来。”

  这不是个案,河北、河南、广东、四川等地将相继出台二三线城市楼市“限价”政策。“我们正在汇集二三线城市楼市价格,研究限价的政策。”四川某官员说。河南有关官员告诉记者,此前我们出台过“限价”政策,那是针对省级楼市的,“现在我们也要出台二三线城市楼市的 限价 政策,不过还在研究中。”

  记者注意到,广州从化市国土房管局副局长邹金明曾经表示,从化房价的涨幅已经达到9%,已通报增城楼盘“限价”为5%。这不奇怪,以“限价”来充当“限购”,廊坊已为各地开了先河。

  刀锋地产董事长谢逸枫一针见血地指出,“二三线城市目前均以限价来规避限购,限价和限购都是行政干预手段,都具有很强的杀伤力,相比之下地方会选择杀伤力较小的限价。”

  对于限价,记者采访了部分开发商,他们并未否认此事。“我们为什么要让政府牵着鼻子走,我们拍的是天价土地,如果地方政府要让我们为他们解困,那么得签署一个明年便宜土地价格的协议。”某开发商经理王志奇如是说。

 局部限购

  “由于开发商与地方政府的博弈,如果限价不成功就采取局部限购的方式。”山东有关官员透露,“我们已默认一些城市,比如市中心可以限购,周边不限购。”

  从经济发展来看,东莞在全国算是三线城市。据悉,东莞市年初提出,东莞2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度,即东莞房价警戒线为8.5%,房价不超过每平方米8200元。

  数据显示,上半年东莞新建住房均价达到每平方米8179元,同比上涨约16.8%,已接近房价警戒线。东莞住建局称,东莞的房价增长幅度并不会冲破警戒线,而东莞市委书记刘志此前也一度公开表示,东莞会在房价较高的区域限购。

  在整体房价相对较高的广东,目前仅有深圳、广州、佛山三个城市实施了限购政策。“上半年,珠海、中山及惠州房价涨幅不小,却没有限购。”谢逸枫疑惑地说。实际上,广东省住建厅副厅长陈英松不久前曾公开表示,广东很多城市不用全市统一限购,而是可以在房价过高、上涨过快的辖区实行“局部限购”。

  记者采访发现,局部限购最近成为更多二三线城市的明智选择,只要中央不点名,地方主动限购的几乎没有。目前,全国已有608个城市按照要求公布了2011年新建住房价格控制目标,占全国城市总数的92.5%,但实行限购政策的城市仅40余个,且以一二线城市为主。

  去年以来,各个主要一二线城市实施的限购政策对房地产市场的调控效果明显。国家统计局18日公布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,涨幅回落的城市有26个。7月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。

  此外,还有部分未被纳入70个大中城市统计范畴的二三线城市,无疑已经成为房价上涨的“重灾区”,比如海南琼海、山西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市,已经成为楼市投资最活跃地区。“这些地区房价短期内上涨之快令人瞠目,是否限价还是限购,至今信号不明。”地产分析师张大伟说。

  不限购又如何

  “有形之手”全面发力,楼市能否如期“退烧”?记者采访得到的回答是“高房价仍未完全降伏”。

  今年1月,国务院常务会议推出“新国八条”,其中第六条规定:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要从严制定和执行住房限购措施;第七条规定,未如期确定并公布相关措施的省区、市政府,将对相关负责人问责。

  但眼下,大部分二三线城市不限购,既有土地财政依赖的惯性,更有政策执行差异下的比较收益考量。

  2010年在一线城市被宏调政策的紧箍咒压制时,泛滥的流动性已将二三线城市视为“价值洼地”;去年4月间,“新国十条”出台之后,“二三线城市机遇论”的说法甚嚣尘上。因此,一线城市限购后,这对二三线城市来说,不限购意味着坐等盆满钵满。

  地产专家顾海波质疑的是:不限购,你又拿它如何?住建部一位副部级官员在其内部会议上明确表示,将向地方官员施压,“不限购,就约谈”。“但现在看来,谁来 约谈 、怎么 约谈 已成笑话。”顾海波告诉记者,限购令难以发挥实效。

  从去年“国十条”开始,到今年1月“国八条”,再到如今二三线城市楼市“限购”,住建部推出“五大标准”,建议符合2条以上的,均可列入新增限购城市名单。“目前,全国估计有2/3的二三线地方政府在抵制限购,原因是当地的房地产是财政收入的来源之一。”地方官员说。

  2011年各地房价控制目标,基本上都参照各地的GDP或房产税,方能依此了解到均价增幅超标。“很多二三线城市成交数据一般都由地方政府提供和操控,住建部很难掌握房价上涨的底细。”

  “限购之后,GDP增长和土地财政收入受限不说,最关键是今年地方政府负债多,况且今年地方保障房建设需要大量资金。”多位专家担忧的是,一旦限购,土地难卖,地方将面临“四面楚歌”的困境。(作者:杨仕省)


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